Wkład nieruchomości do spółki jawnej – czy potrzebny jest akt notarialny?
W praktyce gospodarczej bardzo często zdarza się, że wspólnicy decydują się na wniesienie do spółki jawnej nie tylko gotówki, ale także rzeczy ruchomych czy nieruchomości. Powstaje wówczas pytanie: czy umowa spółki jawnej musi mieć formę aktu notarialnego, skoro jednym z wkładów jest nieruchomość? To zagadnienie budzi wątpliwości, a odpowiedź znajdziemy w zestawieniu przepisów Kodeksu spółek handlowych i Kodeksu cywilnego.
Forma umowy spółki jawnej a obowiązek określenia wartości wkładów wspólników
Zgodnie z art. 23 KSH umowa spółki powinna być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności. Jednym z obowiązkowych elementów takiej umowy jest określenie wkładów wnoszonych przez każdego wspólnika i ich wartości.
Jednocześnie art. 48 § 1 KSH przewiduje, że w razie wątpliwości uważa się, że wkłady wspólników są równe. Jest to reguła interpretacyjna w odniesieniu do wartości wkładów poszczególnych wspólników względem siebie.
Wprawdzie z art. 25 pkt 2 KSH wynika, że umowa spółki powinna określać nie tylko wkłady wnoszone przez każdego wspólnika, lecz także ich wartość, co powinno wykluczać istnienie wątpliwości w tym zakresie. Niemniej w przypadku ich zaistnienia, domniemywa się, że wkłady wspólników są równe.
Jakie wkłady można wnieść do spółki jawnej – pieniężne i niepieniężne
Wkłady do spółki mogą mieć charakter pieniężny i niepieniężny (inny niż określona suma pieniężna, np. nieruchomość, rzecz ruchoma czy praca). Wkład wspólnika może polegać na przeniesieniu lub obciążeniu własności rzeczy lub innych praw, a także na dokonaniu innych świadczeń na rzecz spółki.
Ustawa dopuszcza zatem bardzo szeroki zakres możliwych wkładów wnoszonych do spółki – praktycznie wszelkich świadczeń, do jakich według prawa cywilnego można się zobowiązać i które mają dającą się wycenić wartość dla spółki.
Wkład nieruchomości do spółki jawnej – czy zawsze wymagany jest akt notarialny?
Art. 158 KC stanowi, że umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.
SN uznał, że w razie zawarcia umowy spółki jawnej w zwykłej formie pisemnej, w której wspólnik zobowiązał się do wniesienia tytułem wkładu własności nieruchomości, konieczne jest zawarcie po zarejestrowaniu spółki odrębnej umowy w formie notarialnej, przenoszącej własność tej nieruchomości na rzecz spółki.
Jak wycenić wkłady wnoszone do spółki jawnej?
W umowie spółki jawnej należy określić wkłady oraz ich wartość. Biorąc pod uwagę sformułowanie art. 25 pkt 2 KSH, zasadnicze wątpliwości budzi pogląd, że określenie wartości wkładów wnoszonych do spółki może nastąpić bez przypisywania ich do konkretnych wspólników, gdyż w przypadku ogólnego określenia wartości wkładów wszystkich wspólników, znajdzie zastosowanie reguła interpretacyjna zawarta w art. 48 § 1 KSH.
Zdaniem części doktryny brzmienie art. 25 pkt 2 KSH przesądza jednak o tym, iż wartość wkładów każdego ze wspólników powinna zostać określona w umowie spółki. Reguła interpretacyjna zawarta w art. 48 § 1 KSH znajdzie zastosowanie tylko wtedy, gdy wspólnicy w umowie określą wartość wkładów w sposób na tyle nieprecyzyjny, że powstaną co do tego wątpliwości.
Ocena wartości może być oparta na ustaleniach wspólników, którzy przyjmują określoną wartość wkładów na podstawie swojej wiedzy. Możliwe jest także oparcie się na wycenie składników majątkowych dokonanej np. przez biegłych czy na podstawie dokumentów. W przypadku wnoszenia jako wkładu świadczenia usług lub pracy muszą być one także wycenione.
Podsumowanie
Wniesienie nieruchomości czy innych składników majątkowych do spółki jawnej nie wymaga, aby sama umowa spółki była sporządzona w formie aktu notarialnego. Kluczowe jest jednak właściwe opisanie wkładów i ich wartości, a następnie – w przypadku nieruchomości – zawarcie odrębnej umowy przenoszącej własność w formie aktu notarialnego.
Dlatego przygotowując umowę spółki, warto zadbać o precyzyjne zapisy, aby uniknąć późniejszych sporów i niepotrzebnych komplikacji.